Ratgeber
Eigentümerversammlung: Ablauf und Beschlüsse
Ablauf einer ordentlichen Versammlung
- Eröffnung: Versammlungsleitung (Verwalter, soweit nicht abweichend bestimmt) begrüßt, stellt Beschlussfähigkeit fest, verliest die Tagesordnung.
- Genehmigung des Vorjahresprotokolls: bei Bedarf — sofern strittig.
- Jahresabrechnung: Vorstellung durch den Verwalter, Empfehlung des Beirats, Beschlussfassung.
- Wirtschaftsplan: Vorstellung für das kommende Jahr, Beschlussfassung (legt die Hausgeld-Vorauszahlungen fest).
- Entlastung des Verwalters: separater Beschluss — Eigentümer erklären, dass keine offenen Forderungen gegen den Verwalter bestehen.
- Sonderbeschlüsse: Sanierungen, Sonderumlagen, Vertragsänderungen, jede mit einzelner Abstimmung.
- Verschiedenes: Diskussionspunkte ohne Beschluss.
- Schluss: Versammlungsleitung schließt die Versammlung, kündigt Protokoll-Versand an.
Beschlussarten und Mehrheiten
- Einfache Mehrheit: Standard für die meisten Beschlüsse (§ 25 Abs. 1 WEG) — Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, einzelne bauliche Veränderungen seit 2020.
- Doppelte qualifizierte Mehrheit: bei Modernisierungsmaßnahmen mit Eingriff in Sondereigentum (§ 21 Abs. 1 WEG) — drei Viertel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.
- Einstimmigkeit: für Änderungen der Gemeinschaftsordnung, soweit nicht eine andere Mehrheit dort vorgesehen ist.
Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse
§ 44 WEG: Eigentümer können binnen eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Anfechtungsgründe:
- Formelle Mängel (Einberufungsfrist, Tagesordnung, Versammlungsleitung)
- Materielle Mängel (Beschluss verstößt gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung)
- Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
- Unverhältnismäßigkeit (z.B. übermäßig hohe Sonderumlage ohne sachlichen Grund)
Die Anfechtung muss binnen eines Monats erhoben UND binnen zwei Monaten begründet sein (§ 44 Abs. 1 WEG). Anwalts- Vertretung ist beim Amtsgericht nicht zwingend, aber dringend empfohlen.
Häufige Fragen
Wer beruft die Eigentümerversammlung ein?
Der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG). Auf Verlangen von mindestens einem Viertel der Eigentümer ist eine außerordentliche Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei säumigem Verwalter kann auch ein Eigentümer per Gericht die Einberufung erwirken.
Welche Einberufungsfrist gilt?
Mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einberufung muss in Textform erfolgen und die Tagesordnung enthalten. Bei Dringlichkeit ist eine Verkürzung auf eine Woche möglich.
Ist die Versammlung beschlussfähig?
Seit der WEG-Reform 2020 immer — § 25 Abs. 1 WEG verlangt keine Mindest-Anwesenheit mehr. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, soweit Gesetz oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen.
Welche Mehrheiten gelten für welche Beschlüsse?
Standard: einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Bauliche Veränderungen seit Reform 2020 ebenfalls einfache Mehrheit (§ 20 WEG). Einzelne Sonderfälle erfordern qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit (z.B. Änderung der Gemeinschaftsordnung — abhängig von der Klausel).
Kann ich mich vertreten lassen?
Ja. Mit schriftlicher Vollmacht können Sie einen anderen Eigentümer, den Beirat oder einen externen Bevollmächtigten zur Versammlung schicken. Vollmacht muss bei Versammlungsbeginn vorgelegt werden, Vesalo dokumentiert sie im Protokoll.
Was passiert mit einem Beschluss, der fehlerhaft ist?
Fehlerhafte Beschlüsse sind grundsätzlich gültig, können aber binnen eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 44 WEG). Anfechtungsgründe: formale Mängel (Einberufung, Beschlussfähigkeit), inhaltliche Mängel (Rechtsverstoß, Unverhältnismäßigkeit). Klageeinreichung beim örtlichen Amtsgericht.
Wann muss das Protokoll verschickt werden?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist. Bewährter Standard: zwei bis vier Wochen nach Versammlungs-Ende. Beschluss-Sammlung muss unmittelbar aktualisiert werden (§ 24 Abs. 7 WEG). Bei Vesalo läuft beides automatisch über das Portal.
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