Ratgeber
Jahresabrechnung der WEG nach § 28 WEG
Pflicht-Inhalte nach § 28 WEG
Die Jahresabrechnung muss seit der WEG-Reform 2020 vier Bestandteile umfassen:
- Gesamteinnahmen und -ausgaben der Gemeinschaft, gegliedert nach Kostenart.
- Einzelabrechnung pro Eigentümer mit tatsächlichem Anteil und Vorauszahlungs-Vergleich.
- Vermögensbericht mit Stichtagsstand der Rücklagen, Bankguthaben, offenen Posten.
- Entwicklung der Erhaltungsrücklage mit Anfangs- und Endbestand sowie Verwendung im Jahr.
Der neue Vermögensbericht
§ 28 Abs. 4 WEG (seit 2020) verlangt einen Vermögensbericht zum Bilanzstichtag. Inhalt:
- Stand aller Bankkonten der Gemeinschaft
- Bestand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer Rücklagen
- Offene Forderungen gegen Eigentümer (Hausgeld-Rückstände)
- Offene Verbindlichkeiten gegen Lieferanten und Handwerker
- Bestand kurzfristig fälliger Mittel (zur Liquiditätsbewertung)
Vor der Reform war diese Information oft schwer zugänglich — Eigentümer wussten nicht, wie viel Geld „insgesamt“ da war. Der Vermögensbericht löst dieses Trust-Problem strukturell.
Vor der Versammlung prüfen
- Belege gegen die Gesamtkostenaufstellung abgleichen (Beirat hat Einsicht)
- Umlageschlüssel prüfen (Wohnfläche, Miteigentumsanteil, Verbrauch — passt zur Beschlusslage?)
- Eigene Vorauszahlungen nachrechnen
- Vermögensbericht auf Konsistenz mit Bankauszügen prüfen
- Erhaltungsrücklage: Anfangs- + Zuführung − Verwendung = Endbestand?
Häufige Fragen
Was ist die Jahresabrechnung der WEG?
Die Jahresabrechnung ist der Rückblick auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr — sie weist die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft aus und ermittelt für jeden Eigentümer eine Nachzahlung oder Erstattung. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.
Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist, aber die Abrechnung wird in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen — typisch im ersten Halbjahr nach Geschäftsjahresende. Eine Verzögerung über sechs Monate ist Anlass zur Nachfrage, eine Verzögerung über zwölf Monate ein konkretes Verwalter-Versäumnis.
Was ist der Vermögensbericht?
Seit der WEG-Reform 2020 muss der Verwalter zusätzlich zur Jahresabrechnung einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er zeigt zum Bilanzstichtag den Stand der Rücklagen, Bankguthaben, offene Forderungen gegen Eigentümer und offene Verbindlichkeiten gegen Lieferanten.
Wie wird die Abrechnungsspitze berechnet?
Pro Eigentümer: tatsächliche anteilige Kosten minus gezahlte Hausgeld-Vorauszahlungen = Abrechnungsspitze. Positiv = Nachzahlung, negativ = Erstattung. Berechnung erfolgt nach dem im Wirtschaftsplan beschlossenen Umlageschlüssel (Miteigentumsanteil, Wohnfläche, Verbrauch, je nach Kostenart).
Wer prüft die Jahresabrechnung vor der Versammlung?
Der Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG. Er erhält die Abrechnung vor allen anderen, prüft Belege und Berechnung und gibt eine Empfehlung an die Versammlung. Bei Vesalo-Verwaltung können Beiräte jederzeit im Portal in die Belege schauen — nicht nur vor der Versammlung.
Kann ich die beschlossene Jahresabrechnung anfechten?
Ja, binnen eines Monats nach Beschlussfassung (§ 44 WEG). Anfechtungsgründe: formale Mängel (Beschlussfähigkeit, Einberufung), inhaltliche Mängel (falsche Umlage, fehlende Belege, rechnerische Fehler). Anwalt empfehlenswert — die Anfechtung muss gut begründet sein.
Was passiert mit der Abrechnungsspitze?
Nachzahlungen sind in der Regel binnen vier Wochen nach Versammlungs-Beschluss fällig. Erstattungen werden vom Verwalter unaufgefordert ausgezahlt oder mit künftigen Hausgeld-Zahlungen verrechnet — abhängig von der Beschlussvorlage.
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