Ratgeber
Mietnebenkosten: Was umlagefähig ist
Die 17 BetrKV-Kostenarten
Nach § 2 BetrKV sind diese Kostenarten umlagefähig:
- Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten des Grundstücks)
- Wasserversorgung
- Entwässerung (Abwasser)
- Heizung (zentrale Heizung, Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung)
- Warmwasser (zentrale Warmwasserversorgung)
- Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen
- Personen- oder Lastenaufzug (Wartung, Betriebsstrom, Prüfung)
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (Außenbereich, Treppenhaus, Allgemeinflächen)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hauswart (Hausmeister)
- Gemeinschaftsantenne / Breitband (Hinweis: Kabel-TV-Sammelverträge sind seit der TKG-Reform — Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 01.07.2024 — nicht mehr pauschal umlagefähig)
- Maschinelle Wäschepflege-Einrichtungen (z.B. Wäschetrockenraum)
- Sonstige Betriebskosten (Nr. 17 — nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag konkret benannt)
Die 17. Kostenart „sonstige Betriebskosten“ darf nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt ist — Generalklauseln reichen nicht.
Was nicht umgelegt werden darf
- Verwaltungskosten: Hausverwaltervergütung, Buchhaltungskosten, Bankgebühren des Hauskontos.
- Instandhaltung und Reparaturen: Reparatur an Heizung, Dach, Fassade — Vermieter-Pflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
- Modernisierungskosten: Investitionen in höheren Standard (z.B. neue Fenster, Dämmung) — über Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, nicht über NK.
- Bewirtschaftungskosten: Mietausfallrisiko, Leerstandkosten.
- Vermietungs- und Maklerkosten: bleiben Vermietersache.
Typische Höhe 2026
- Standard-Wohnung: 2,00–2,80 € pro qm und Monat.
- Mit Aufzug: + 0,15–0,25 € pro qm.
- Mit Tiefgarage / Hausmeister: + 0,30–0,60 € pro qm.
- Heizung und Warmwasser: machen 50–70 % der Nebenkosten aus, abhängig von Heizungsart und Energiepreisen.
Wichtige Quelle für Vergleichswerte: der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (jährlich aktualisiert).
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Nur die in § 2 BetrKV genannten 17 Kostenarten. Dazu gehören Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Aufzug, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen (Sach + Haftpflicht), Hausmeister, Antennen-/Breitbandanlage, Wäschepflege, sonstige Betriebskosten (mit Einschränkungen). Hinweis: Kabel-TV-Sammelverträge sind seit der TKG-Reform (Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 01.07.2024) nicht mehr pauschal auf Wohnraummieter umlagefähig.
Welche Kosten darf der Vermieter NICHT umlegen?
Verwaltungsgebühren, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Bewirtschaftungskosten, Erhaltungsrücklage, einmalige Anschaffungskosten (z.B. neue Heizung), Vermietungs- und Maklerkosten. Diese bleiben Vermietersache.
Wie hoch sind Nebenkosten typischerweise?
Marktüblich 2 € bis 3,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat — abhängig von Heizungsart, Gebäudealter und Ausstattung. Bei 80 qm Wohnung also typisch 160–280 € pro Monat. Heizung und Warmwasser machen oft 50–70 % der Nebenkosten aus.
Müssen Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sein?
Ja. Nur was der Mieter ausdrücklich oder durch Verweis auf den Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV) im Vertrag akzeptiert hat, darf umgelegt werden. Eine bloße „Sonstige Nebenkosten“-Klausel ist nicht ausreichend; die Kostenarten müssen benannt sein.
Was ist die kalte und die warme Nebenkostenpauschale?
Kalte Nebenkosten sind alle nicht-heizungsbezogenen (Wasser, Müll, Hausreinigung, etc.). Warme Nebenkosten sind Heizung und Warmwasser. Wichtig: Warme Nebenkosten unterliegen der Heizkostenverordnung — Pauschalen sind nur ausnahmsweise zulässig, Standard ist verbrauchsabhängige Abrechnung.
Was passiert bei Leerstand?
Kosten für leerstehende Wohnungen (z.B. Heizungsgrundkosten) trägt der Vermieter, nicht die anderen Mieter. Die Abrechnung muss diese Anteile herausrechnen — sonst liegt ein Abrechnungsfehler vor.
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