Ratgeber
Heizkostenverordnung: Praxis für Vermieter
Verbrauchsanteil von 50–70 %
§ 7 HeizkostenV legt den Korridor fest: mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden. Der Rest geht als Grundkostenanteil über Wohnfläche oder beheiztes Volumen.
Die genaue Aufteilung wählt der Vermieter — sie steht im Mietvertrag oder ist im WEG-Beschluss festgelegt. Übliche Konstellation: 70 % Verbrauch / 30 % Fläche. Das belohnt sparsame Nutzer stärker, ist aber bei sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen oder Lagen im Haus manchmal nicht optimal.
Verbrauchsmessung
- Heizkostenverteiler: Häufigste Variante. Elektronische Geräte an Heizkörpern, jährliche Auslesung (immer öfter funkbasiert).
- Wärmemengenzähler: Üblich bei Fußbodenheizung. Messen direkt die abgegebene Wärmemenge in kWh.
- Warmwasserzähler: Trennung der Warmwasserkosten von den reinen Heizkosten.
- Brennstoff-Hauptzähler: Misst den Gesamtverbrauch der Anlage — Grundlage für die Verteilung.
Mieter-Kürzungsrecht bei Fehlern
§ 12 HeizkostenV gibt dem Mieter ein gesetzliches Kürzungsrecht von 15 % der auf ihn entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Anwendungsfälle:
- Heizkostenverteiler defekt und nicht ausgetauscht
- Vermieter hat die Anlage nicht ausstatten lassen (Pflicht nach § 5 HeizkostenV)
- Verbrauch wurde nur geschätzt, obwohl Messung möglich war
- Verbrauchsanteil unter 50 % oder über 70 %
Das Kürzungsrecht gilt automatisch — Mieter müssen es nur geltend machen. Vermieter sollten daher unbedingt auf ordnungsgemäße Messung und Abrechnung achten.
Häufige Fragen
Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt seit 1981, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Mehrparteienhäusern abgerechnet werden müssen — insbesondere die verbrauchsabhängige Abrechnung. Sie gilt für nahezu alle vermieteten und selbstgenutzten Wohnungen mit zentraler Heizung oder Warmwasseranlage.
Wie hoch muss der verbrauchsabhängige Anteil sein?
Mindestens 50 %, höchstens 70 % der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten (§ 7 HeizkostenV). Der Rest wird als Grundkostenanteil nach Wohnfläche oder beheiztem Volumen verteilt. Standard bei vielen Verwaltungen: 70 % verbrauchsabhängig, 30 % nach Fläche.
Wie wird der Verbrauch gemessen?
Über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern (häufigste Variante), Wärmemengenzähler (bei Fußbodenheizung üblich) oder Warmwasserzähler. Die Erfassung erfolgt jährlich vom Messdienst (Techem, ista, Brunata, etc.).
Was passiert bei fehlender Verbrauchserfassung?
§ 12 HeizkostenV gibt dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % der auf ihn entfallenden Kosten. In manchen Konstellationen kann die gesamte Heizkostenabrechnung unwirksam sein. Vesalo arbeitet ausschließlich mit Messdienst-erfasstem Verbrauch — Pauschalen sind nur in seltenen gesetzlichen Ausnahmen zulässig.
Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?
Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets), Betriebsstrom der Heizungsanlage, Wartungskosten (Schornsteinfeger, Wartungsvertrag), Gerätemiete (Heizkostenverteiler), Eichgebühren, Verbrauchsanalyse-Kosten. Nicht: Reparaturen, Modernisierungen, Brenneraustausch.
Wie wirken sich Mieter-Wechsel auf die Abrechnung aus?
Bei Mieter-Wechsel mitten im Abrechnungszeitraum muss eine Zwischenabrechnung erstellt werden (§ 9 HeizkostenV). Die Kosten werden je nach Verbrauch und nach Tagen aufgeteilt zwischen Vor- und Nachmieter. Der Messdienst erledigt das auf Anforderung — Kosten der Zwischenabrechnung trägt der Vermieter oder per Vertrag der ausziehende Mieter.
Wann gilt die HeizkostenV nicht?
Bei Einzelheizungen (Etagenheizung, die nur eine Wohnung versorgt), bei Zweifamilienhäusern in Eigentümer-Selbstnutzung einer Wohnung, bei Wohnheimen mit besonderen Versorgungs-Konstellationen. In diesen Fällen reicht eine pauschale Heizkostenumlage über die Wohnfläche.
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